Եթե ​​դուք նոր տան շուկայում եք, հավանաբար արդեն հասկանում եք ամուր վարկային միավոր ունենալու և արժանապատիվ կանխավճար ունենալու կարևորությունը՝ հիփոթեքի համար որակավորվելու և գնումը հաջողությամբ ավարտելու համար: Բայց դուք լիովին հասկանում եք որքան քննադատական Այդ երկու գործոնները դարձել են հիպերմրցակցային բնակարանային շուկայում, որում մենք գտնվում ենք հենց հիմա, որը բնութագրվում է բնակարանների պակասով և ռեկորդային ցածր տոկոսադրույքներով:

ինչպես եք որոշել մատանու չափը

Ահա ներկա իրականության պատկերն ամբողջ երկրում. Միացյալ Նահանգների 11 ամենամրցունակ մետրոպոլիտենների միջին կանխավճարը կազմում է 21 տոկոս: LendingTree-ի նոր ուսումնասիրության համաձայն . Որոշ վայրերում, ինչպես Սան Խոսե, Կալիֆորնիա; Հարթֆորդ, Կոնեկտիկուտ և Քլիվլենդ, Օհայո, 22 և 23 տոկոս կանխավճարները տեղական միջինն են: Ավելին, այդ մրցունակ մետրոպոլիտեններում գնորդների ապշեցուցիչ 73 տոկոսն ունի վարկային միավորներ առնվազն 720:

Այլ կերպ ասած, սա ձեր բնորոշ ռոդեոն չէ: Եթե ​​ցանկանում եք հաջողությամբ վայրէջք կատարել ձեր երազանքների տունը (կամ տուն վայրէջք կատարել, ժամանակաշրջան), լավագույնն այն է, որ ձեր ֆինանսական վիճակը բարձր մակարդակի վրա լինի:

«Այսօրվա շիկացած շուկայում սակարկությունների պատերազմները տեղի են ունենում ներսում ժամեր շուկա դուրս եկող տան մասին: Հնարավոր գնորդները պետք է դիմեն ստեղծագործական ռազմավարությունների՝ մրցակիցներից առանձնանալու համար»,- ասում է Մարկ Ուոշբերնը՝ ռիելթորը։ Նեապոլի Condo Boutique .

Դուք կցանկանաք հիշել Ուոշբերնի մեկնաբանությունները, հատկապես, եթե ապրում եք երեք մետրոյում որ ամենամրցակցային բնակարանային շուկաները, որոնք ըստ LendingTree-ի զեկույցի (դասակարգված են ըստ հերթականության) Սան Խոսե, Կալիֆորնիա (միջին կանխավճարը 23,67 տոկոս; 720 կամ ավելի բարձր վարկային միավոր ունեցող գնորդների տոկոսը՝ 84 տոկոս); Սան Ֆրանցիսկո, Կալիֆորնիա, (միջին կանխավճարը՝ 21,43 տոկոս, 720 կամ ավելի բարձր վարկային միավոր ունեցող գնորդների տոկոսը՝ 81 տոկոս), և Ռալի, Հյուսիսային Կարոլինա: (միջին կանխավճարը՝ 20,39 տոկոս, 720 կամ ավելի բարձր վարկային միավոր ունեցող գնորդների տոկոսը՝ 70,48 տոկոս):

Եկեք ավելի սերտ նայենք, թե ինչու են վարկային հաշիվը և կանխավճարը այդքան կարևոր երկրի ամենաթեժ վայրերում և ինչպես դրանք կարգի բերել նախքան տան գնման գործընթացը սկսելը:

Առնչվող նյութեր

Ինչու են այս երկու գործոններն այդքան կարևորություն ստացել

Ըստ էության, դա հանգում է հետևյալին. մեծ մասը փողը, և որ նրանք, ամենայն հավանականությամբ, հաջողությամբ կփակվեն առանց խռպոտության կամ պահուստից դուրս ընկնելու:

«Հիպերմրցակցային շուկայում գնորդը պետք է անի հենց դա… մրցակցի», - ասում է Դարեն Հերցբերգը: անշարժ գույքի լիցենզավորված միջնորդ Նյու Յորքում գտնվող Babst + Herzberg-ի հետ: «Գնորդ ընտրելիս վաճառողը երկու նպատակ ունի՝ ամենաբարձր գինը և նվազագույն ռիսկը»:

Տան գնորդների մեծ մասը ստանում է նախնական հաստատում վարկատուից հիփոթեքի համար՝ գույքի գնման հիմնական մասը ֆինանսավորելու համար: Իսկ առուվաճառքի պայմանագիրը կախված կլինի նրանից, որ գնորդը վերջնականապես ապահովի այդ հիփոթեքը, եթե նրանց առաջարկն ընդունվի վաճառողի կողմից: Այն դեպքում, երբ ապագա գնորդը չի ստանում այդ հիփոթեքի հավանությունը, այնուամենայնիվ, նրանք կարող են չեղարկել գնման պայմանագիրը՝ տան վաճառողին թողնելով ցրտահարության մեջ:

«Երբ տան գնորդն ունի ուժեղ կամ բարձր կանխավճար և արդար վարկային գնահատական, դա ենթադրություն է տալիս, որ գնորդը կարող է հարմարավետ կերպով վարվել հիփոթեքի հետ, և եթե նրանց առաջարկն ընդունվի, նրանք կարող են չընկնել պահուստից», - ասում է Chantay Bridges-ը: Լոս Անջելեսում տեղակայված EXP Realty . «Վերջին բանը, որ ցանկանում է վաճառողը, սկսելն է գնորդից և հետագայում պարզել, որ իրենց նախնական հաստատումը երբեք չի վերածվել հաստատման [և] նրանք չեն կարողանում գնել տունը»:

Ryan McPartland, հիփոթեքային Acuity-ի գլխավոր և հիփոթեքային խորհրդատու, ասում է, որ նման ֆոնի վրա ամենակարևորը կանխավճարն է, հատկապես լուրջ դրամական ավանդը:

«Ընդհանուր մտքի գործընթացն այն է, որ որքան շատ փող պատրաստես, որքան շատ մաշկ ունես խաղի մեջ, այնքան ավելի ուժեղ գնորդ ես դառնում», - ասում է ՄաքՓարթլենդը: «Ավելի մեծ կանխավճարները սովորաբար վկայում են ավելի որակյալ և լուրջ գնորդների մասին: Մեծ գումար խնայելու ունակությունը խոսում է գնորդների ֆինանսական հզորության և պատասխանատվության մասին: Ակնհայտ է, որ դա միշտ չէ, որ այդպես է, սակայն, շատ դեպքերում դա այդպես է:

Մտածողության այս գիծը հատկապես ճիշտ է, երբ խոսքը վերաբերում է լուրջ դրամական ավանդին, որն այն ավանդն է, որը պոտենցիալ գնորդը դնում է տունը փակելուց առաջ՝ ցույց տալու համար, որ լրջորեն է գնում գնելու հարցում:

«Եթե գնորդը չի բավարարում իր պայմանագրային պահանջները՝ համաձայնեցված ժամկետում հիփոթեքային պարտավորություն ապահովելու առումով, վաճառողը կարող է պահել գնորդի լուրջ դրամական ավանդը։ Որքան մեծ է վաստակած դրամական ավանդը, այնքան ավելի շատ ռիսկի է ենթարկվում գնորդը և այնքան քիչ է վտանգի տակ է ընկնում վաճառողը: Որքան ցածր է ռիսկը վաճառողի համար, այնքան ավելի գրավիչ է առաջարկը», - ավելացնում է McPartland-ը:

Այսպիսով, այս ամենը բացատրում է, թե ինչու են ավանդները նշանակալի նշանակություն ստացել։ Բայց ինչ վերաբերում է վարկային միավորներին, դուք հարցնում եք: Կան բազմաթիվ պատճառներ, թե ինչու է վարկային հաշիվը կարևոր, բայց ահա մեկ հատկապես կարևոր դիտարկում:

Լավ վարկը վերածվում է ավելի շատ վարկային ապրանքների, որոնցից տնային գնորդները կարող են ընտրել, ասում է Մարկ Մեյերդիրքը՝ Wahsington D.C.-ի գլխավոր միջնորդը: Urban Brokers . Եվ երբ տան վաճառողները անհամար առաջարկներ ունեն ընտրելու, նրանց գործակալները հաճախ առաջնահերթություն են տալիս պոտենցիալ գնորդի ֆինանսական հզորությանը` հաշվի առնելով գնորդի ֆինանսավորումը: տիպ .

«Կանխիկ առաջարկները մի կողմ դնելով՝ սովորական ֆինանսավորում օգտագործող գնորդները գերադասում են FHA կամ VA վարկերից», - ասում է Մեյերդիրքը: «Այսպիսով, գնորդը, ով ունի «պայմանական» գնալու ունակություն, հաջողության ավելի մեծ շանսեր ունի, երբ մրցում է այլ գնորդների հետ»:

Մրցակցությունից առանձնանալու ուղիներ

Հաշվի առնելով այս իրողությունը, կան բազմաթիվ եղանակներ՝ բարելավելու ձեր հաջողության հավանականությունը որպես տուն գնորդ, ներառյալ ակնհայտը. բարելավել ձեր վարկային միավորը և ավելացնել ձեր կանխավճարը:

«Այս պահին կան բազմաթիվ վարկառուներ, որոնք ունեն լավ վարկ: Դրա շնորհիվ շատ ավելի կարևոր է դարձել առանձնանալ որպես վարկառու և պահպանել մեծ վարկ և հիանալի հաշվեկշիռ», - ասում է Ադեմ Սելիտան, գործադիր տնօրեն և համահիմնադիրը: Պարտքի ազատման ընկերություն .

Ձեր վարկային գնահատականը բարելավելու և պահպանելու լավագույն միջոցներից մի քանիսը ներառում են ձեր տարբեր վարկային քարտերի և վարկերի մնացորդների իջեցումը, որևէ ուշ վճարում չկատարելը և ձեր ընդհանուր պարտքի և եկամտի (DTI) հարաբերակցությունը հնարավորինս ցածր պահելը:

«Համոզվեք, որ ձեր DTI-ն հնարավորինս ցածր է: Դա անելու ամենադյուրին ճանապարհը ավելի փոքր մնացորդային վարկերի և պարտավորությունների մարումն է, որոնք կարող են բացասաբար ազդել ձեր ամսական ծախսերի վրա, հետևաբար ձեր DTI-ի վրա», - բացատրում է Սելիտան: «Հաշիվները, որոնք, ամենայն հավանականությամբ, մեղավոր կլինեն այս սցենարում, վարկային քարտերի հաշիվներն են, անձնական վարկերը, ուսանողական վարկերը և ավտովարկերը: Եթե ​​դուք ունեք այս տեսակի հաշիվներից որևէ մեկը, և դրանք համեմատաբար մոտ են մարմանը, վերցրեք լրացուցիչ կանխիկ գումար՝ դրանք ամբողջությամբ մարելու համար: Սա կնվազեցնի ձեր DTI-ն և որպես հավելյալ օգուտ կբարձրացնի ձեր վարկային միավորը»:

Կատարեք կանխիկ առաջարկ

Եթե ​​ձեր դրամական միջոցները անսահմանափակ են (ինչը ակնհայտորեն բոլորի համար չէ), դուք կարող եք նաև հաշվի առնել ամբողջովին կանխիկ առաջարկը, որը, ըստ երևույթին, շատ ավելի սովորական է դարձել: Ամբողջովին կանխիկ առաջարկը հենց այն է, ինչ հնչում է. ամբողջությամբ կանխիկ առաջարկ է, ինչը նշանակում է, որ տան գնորդը կգնի գույքը առանց հիփոթեքային վարկ կամ ֆինանսավորման այլ ձև ապահովելու:

«Զարմանալի չէ, որ այս առաջարկներն ավելի գրավիչ են վաճառողի համար, քանի որ պոտենցիալ գնորդի ֆինանսավորման անկման ռիսկը վերացվում է, ինչը կրկին հանգեցնում է փակման ավելի արագ ժամանակի», - ասում է Ուաշբերնը, Naples Condo Boutique-ից: «Բոլոր կանխիկ առաջարկները, կարծես թե, այժմ գտնվում են ամենաբարձր մակարդակի վրա, հատկապես երկրորդ տների շուկաներում, ինչպիսիք են Նեապոլը, Ֆլորիդա: Մեր գնորդներից շատերը նկատել են զգալի շահույթներ իրենց ֆինանսական պորտֆելներում և այդ ձեռքբերումները տեղափոխում են անշարժ գույք:

Ներկայիս շուկայական պայմանների պայմաններում կանխիկ գնորդները զգալի առավելություն ունեն ավանդական գնորդի նկատմամբ, ովքեր ցանկանում են ֆինանսավորել տան գնումը, ասում է Washburn-ը:

Առաջարկ անելիս ներառեք դրամական միջոցների ապացույց

Տան համար ձեր հայտը ավելի մրցունակ դարձնելու շատ ավելի էժան միջոցը տուն գնելու ժամանակ դրամական միջոցների ապացույց տրամադրելն է, ասում է Մեյերդիրքը՝ Urban Brokers-ից: Սա, ըստ էության, նշանակում է տրամադրել ձեր ֆինանսական ակտիվների փաստաթղթերը, որոնք կարող են օգտագործվել վաճառողի հետ ձեր ֆինանսական հզորությունը հաստատելու համար՝ վստահեցնելով նրանց, որ գործարքը չի հաջողվի:

«Գնորդները կարող են բարելավել իրենց ֆինանսական հզորությունը՝ տրամադրելով միջոցների ապացույցներ», - բացատրում է Մեյերդիրքը: «Գնորդները, ովքեր դա անում են, պետք է անպայման ներառեն կենսաթոշակային հաշիվները (ենթադրելով, որ նրանք հնարավորություն ունեն փոխառություն վերցնել դրանց դիմաց), ինչպես նաև ցանկացած չեկային և խնայողական հաշվի միջոցներ, որոնց մուտք ունեն»:

Հրաժարվեք պատահարներից

Ձեր առաջարկը վաճառողին ավելի գրավիչ դարձնելու վերջին միջոցը չնախատեսված դեպքերից շատերից հրաժարվելն է: Դա ևս մեկ հուշում է, որ Washburn-ն առաջարկում է իր ապագա տան գնորդներին:

«Մրցակցելու միակ միջոցը առաջարկի մեջ հնարավորինս քիչ պատահականություններ ունենալն է», - բացատրում է նա: «Պատահականությունը պայման է, որը պետք է կատարվի նախքան գնորդը շարունակի: Օրինակ, գնորդի առաջարկը կարող է պայմանավորված լինել գնորդի կողմից իր տունը վաճառելու կամ վաճառողի տան արժեքի գնահատմամբ կամ գույքի դրական ստուգմամբ»:

Ընդհանրապես, Վաշբերնն իր հաճախորդներին ասում է, որ երբեք չհրաժարվեն ստուգման պատահականությունից և լավ պատճառներով: Դա անելը կարող է հանգեցնել տհաճ անակնկալների գնորդի համար՝ էական վերանորոգման տեսքով, որը կարող է անհրաժեշտ լինել ճանապարհին, եթե տունը կառուցվածքային խնդիրներ ունի: Բայց որպես գնորդ, դուք կարող եք հաշվի առնել այլ ոչ այնքան կարևոր պատահարներից հրաժարվելը:

«Այսօրվա շուկան նշանակում է, որ բնակարան գնորդները պետք է աննախադեպ ջանքեր գործադրեն տուն գնելու համար, մինչդեռ գոնե մեկ սովորական պատահարից հրաժարվելը կարող է օգնել ձեզ առանձնանալ, զգուշություն դրսևորեք նախքան այս կենսական պաշտպանություններից մի քանիսը անցնելը», - ասում է Ուոշբերնը: