Տան սեփականության իրավունքը կապված է մի շարք ընթացիկ ծախսերի հետ (բացի հիփոթեքային վճարումներից), որոնք ազդում են, թե որքան մատչելի կլինի ձեր բնակարանի ընտրությունը երկարաժամկետ հեռանկարում: Եվ երբ դուք գնումներ եք կատարում տանը, չափազանց կարևոր է ուշադիր հասկանալ այս ծախսերը՝ ճանապարհին անզգուշությունից խուսափելու համար:

Այս հարցի ամենակարևոր և հաճախ նյարդայնացնող օրինակներից մեկը տան սեփականատերերի ասոցիացիայի վճարների արժեքն է, որը այլ կերպ հայտնի է որպես HOA: Եթե ​​դուք զգույշ չեք և բավարար հարցեր չեք տալիս ապագա HOA-ի վերաբերյալ, երբ մտածում եք տուն գնելու մասին, կարող եք կոպիտ արթնանալ, երբ, տարեցտարի, ամսական վճարները շարունակում են աճել, բարձրանալ և բարձրանալ: ..մինչև մի օր ձեր բնակարանային ծախսերը շատ ավելի են ուռճացել ձեր ամսական բյուջեից:

«Ամենակարևոր բանը, որ ինչ-որ մեկը գնում է HOA համայնքում, պետք է իմանա, դա այն է, թե արդյոք գինը կփոխվի», - ասում է Քևին Թեյլորը, ֆինանսական խորհրդատվական ծառայությունների ընկերության ղեկավար գործընկերը: Խորաթափանցություն . «HOA ամսական ծախսերի աճող արժեքը կարող է ազդել սեփականատիրոջ կյանքի որակի վրա, քանի դեռ նրանք ապրում են այնտեղ, և գույքի վերավաճառքի արժեքի վրա, երբ նրանք ցանկանում են հեռանալ՝ դրական և բացասական:

Տան սեփականատերերի ասոցիացիաները, անշուշտ, կարող են մեծ արժեք հաղորդել թաղամասին՝ պահպանելով համայնքի տեսքը և հոգալով հանրային տարածքների և ընդհանուր հարմարությունների ամենօրյա պահպանման մասին: Բայց դրանք կարող են նաև մեծ ֆինանսական ցավ պատճառել, եթե դուք հստակ չգիտեք, թե ինչի համար եք ստորագրում: Նախքան տուն գնելը HOA-ի կողմից կառավարվող համայնքում ինքներդ ձեզ լավություն արեք և անպայման տվեք հետևյալ հարցերը: (Ձեր բանկային հաշիվը ձեզ ավելի ուշ շնորհակալություն կհայտնի):

Առնչվող նյութեր

Ի՞նչ է HOA-ն:

Առաջին բաները, առաջինը: Նրանց համար, ովքեր լիովին ծանոթ չեն, տան սեփականատերերի ասոցիացիան (HOA) կազմակերպություն է, որը կանոններ է սահմանում կամ կիրառում սեփականությունների և բնակիչների համար, ովքեր ապրում են ստորաբաժանումում, պլանավորված համայնքում կամ նույնիսկ համատիրության շենքում: Ինչպես Investopedia-ն բացատրում է Նրանք, ովքեր գույք են գնում HOA-ի իրավասության շրջանակներում, ավտոմատ կերպով դառնում են անդամներ և պարտավոր են վճարել տուրքերը կամ HOA-ի վճարները:

Ընդհանուր առմամբ, HOA-ները ղեկավարվում են խորհրդի կողմից, որը կազմված է համայնքի բնակիչներից: Խորհրդի այս անդամներն ընտրվում են իրենց տան սեփականատերերի կողմից: Այնուամենայնիվ, որոշ դեպքերում համայնքի HOA-ն կարող է ղեկավարվել մասնավոր, երրորդ կողմի կազմակերպության կողմից:

HOA-ների համար բոլորովին արտասովոր չէ վերնագրերը կամ լուրերը լրանալը իրենց չափազանց սահմանափակող կանոնների և կանոնակարգերի պատճառով:

որքան ալկոհոլ կա սպիտակ գինու մեջ

Որո՞նք են HOA-ի տուրքերը:

HOA-ի տուրքերը վճարներն են յուրաքանչյուր տանտեր պետք է ամեն ամիս վճարի ասոցիացիային: Այս վճարները շատ տարբեր են՝ կախված երկրի համայնքից և աշխարհագրական դիրքից և կարող են ամսական հարյուրավոր դոլարներ կազմել:

Վճարները հավաքագրվում են պահպանման ծախսերը վճարելու համար: Կախված խնդրո առարկա ասոցիացիայից, տուրքերը կարող են պարզապես վճարել ամբողջ համայնքի պահպանման և կանաչապատման համար, բայց որոշ դեպքերում գումարը կարող է օգտագործվել նաև ձեր տան կամ համատիրության պահպանման համար:

Արդյո՞ք HOA-ի վճարները նվազեցվում են:

Որքան էլ որ դուք կցանկանայիք, որ դրանք լինեն, HOA-ի վճարները սովորաբար չեն նվազեցվում հարկերից: Այնուամենայնիվ, այս կանոնից կա մեկ ուշագրավ բացառություն.

ապրանքներ կարմրությունից ազատվելու համար

«HOA-ի վճարները նվազեցվում են հարկերից, եթե դուք օգտագործում եք տվյալ տունը որպես վարձակալության գույք, քանի որ դրանք ձեր բիզնեսի ծախսերի մի մասն են, բայց դրանք հիմնականում չեն նվազեցվում հիմնական բնակության համար», - ասում է Մարտին Օրեֆիսը, գործադիր տնօրենը: Վարձել սեփական լաբորատորիաներին , առցանց ռեսուրսների ուղեցույց, որը նախատեսված է օգնելու սպառողներին սեփական տների վարձակալություն գտնել:

Առնչվող նյութեր

Ե՞րբ է վերջին անգամ HOA-ն բարձրացրել իր վճարումները և որքանո՞վ:

Նախքան շատերի համար իրենց կյանքի ամենամեծ գնումը կատարելը, դուք կցանկանաք հարցնել ապագա համայնքում HOA-ի տուրքերի բարձրացման գրանցման մասին: Սա հեշտությամբ ամենահիմնական և կարևոր հարցերից մեկն է, որը պետք է տալ HOA-ների հետ կապված: Պատասխանը կարող է կտրուկ փոխել ձեր ամսական ծախսերը:

«Դա կարող է կարմիր դրոշակ լինել, եթե HOA-ն հետևողականորեն բարձրացրել է իր տուրքերը վերջին մի քանի տարիների ընթացքում: Դա կարող է նշանակել, որ նույնը կարող է պատահել ձեզ հետ՝ որպես այնտեղի բնակիչ, և դուք կարող եք բախվել ամեն տարի ավելացված վճարների հետ», - ասում է Էնդի Թեյլորը, գլխավոր տնօրենը: Վարկային Կարմա տուն . «Մյուս կողմից, եթե HOA-ն բարձրացրել է իր վճարները, դա կարող է նշանակել, որ մոտ ապագայում նրանք կարող են ավելացնել տուրքերը»:

Դուք պետք է հասկանաք տուրքերի ժամանակացույցը, ինչպես նաև հստակ ժամանակացույց, երբ նրանք ակնկալում են նորից բարձրացնել տուրքերը, այնպես որ դուք անզգույշ չեք լինի շատ ավելի բարձր ամսական դրույքաչափով տուն տեղափոխվելուց անմիջապես հետո:

Որքա՞ն է HOA-ն պահուստներում: Իսկ ո՞րն է HOA-ի ընդհանուր ֆինանսավորման նպատակը իր պահուստային հաշվի համար:

Սա նույնպես, թերևս, ամենահետևողական հարցերից մեկն է, որ կարող եք տալ: Ահա թե ինչու. Ամսական HOA վճարումների մի մասը, որը դուք կվճարեք, սովորաբար ուղղվում է ասոցիացիայի պահուստային ֆոնդին՝ ծածկելու ապագա համայնքի վերանորոգման, փոխարինման կամ արտակարգ իրավիճակների ծրագրերը:

Առանց այս հիմնադրամում համապատասխան գումարի, HOA-ն կարող է չկարողանալ հոգալ նման ապագա կարիքները: Եվ ահա հիմնական կետը, պահուստային միջոցների բացակայությունը կամ մասնակի կամ անբավարար ֆինանսավորվող պահուստային հաշիվը նոր տուն գնելու պահին, նշան է, որ HOA-ի վճարները, ամենայն հավանականությամբ, կավելանան: Եվ պահել աճող մինչև ասոցիացիան հասնի իր պահուստային ֆինանսավորման նպատակներին:

«Հարցրեք, թե որքանով են պահուստները ներկայումս ֆինանսավորվում որպես HOA-ի վերանորոգման ընդհանուր բյուջեի տոկոս», - բացատրում է Ռոջեր Քամմինգսը: Ռեալի ռեկորդային միջնորդ. «Այս հարցը օգնում է հասկանալ HOA-ի ֆինանսական վճարունակությունը և որքանով են նրանք պահպանում և վերահսկում իրենց բյուջեն»:

Եթե ​​պատասխանը 30 տոկոսից պակաս է, դա հիանալի նորություն չէ, ասում է Քամմինգսը: Ընթացիկ պահուստային ֆինանսավորումը, որը կազմում է ասոցիացիայի թիրախի 30-60 տոկոսը, մի փոքր ավելի լավ պատասխան է: Բայց իդեալական դեպքում, դուք ցանկանում եք, որ պատասխանը լինի այն, որ ասոցիացիայի պահուստային հաշիվը ֆինանսավորվում է առնվազն 60 տոկոսով, եթե ոչ ավելի:

«60 տոկոսից ցածր ցանկացած բան կարող է նշանակել կարճաժամկետ հատուկ գնահատում կամ ավելացումներ, եթե համայնքի մեծ վերանորոգում կամ փոխարինում է մոտալուտ», - բացատրում է Քամինգսը:

Շատ HOA-ներ պարբերաբար կկատարեն պահուստային ուսումնասիրություններ, և այդ ուսումնասիրությունները ասոցիացիային տեղեկացնում են պահուստային ֆոնդի համապատասխան շրջանակի կամ մակարդակի մասին, որը նրանք պետք է ունենան անսպասելի արտակարգ իրավիճակները, փոխարինման տարբեր նախագծերը կամ HOA-ի բարելավումները ծածկելու համար, ավելացնում է փաստաբան Բեն Գոթլիբը՝ համահիմնադիրը: Արիզոնայում հիմնված MacQueen & Gottlieb .

Ո՞րն է HOA-ի փիլիսոփայությունը հատուկ գնահատումների վերաբերյալ՝ ընդդեմ պահուստային ֆոնդի օգտագործման:

HOA-ները տարբեր կերպ են մոտենում խոշոր նախագծերի ֆինանսավորմանը և արդիականացմանը՝ հիմնված դրանց չափի, հասունության և փիլիսոփայության վրա, ասում է անձնական ֆինանսների կայքի գլխավոր տնօրեն Քլեր Հանսակերը: Հարցրեք Ֆլոսիին:

ինչպես մաքրել ջեռոցը ջեռոցի մաքրիչով

«Որքանով են նրանք հիմնվում հատուկ գնահատականների վրա, կարող է մեծ ազդեցություն ունենալ որպես անդամ ձեր ֆինանսների վրա: Ավելի նոր HOA-ն կարող է մեծապես հիմնվել հատուկ գնահատումների վրա՝ պլանավորված բարելավումների և չպլանավորված վերանորոգման համար, քանի որ նրանք դեռևս աստիճանաբար կառուցում են պահուստային ֆոնդը՝ HOA-ի վճարներից դուրս», - բացատրում է Հունսակերը: «Նրանք կարող են նաև հիմնվել հատուկ գնահատումների վրա, եթե ակնկալեն ավելի արագ միջին շրջանառություն ստորաբաժանումների միջև»:

Իդեալում, դուք կցանկանաք, որ HOA-ն ձեզ ասի, որ նրանք չեն պլանավորում իրականացնել որևէ հատուկ գնահատում, և որ նրանք չեն ապավինում ֆինանսավորման կարիքների այս մոտեցմանը:

«Հատուկ գնահատումները տան սեփականատիրոջ կողմից իրենց սովորական ամսական վճարներից դուրս կատարվող լրացուցիչ ծախսերն են: Կախված վերանորոգման կամ փոխարինման ապրանքից, դրանք կարող են տևել մի քանի հարյուրից մինչև տասնյակ հազարավոր դոլարներ», - բացատրում է Քամինգսը, Reali-ից: «Երբեմն HOA-ն կարող է ժամանակի ընթացքում վարկ կամ վճարումներ առաջարկել, բայց եթե լավ ֆինանսավորում չկա, դա սովորաբար գալիս է որպես մեկանգամյա վճարում գրպանից»:

Որքա՞ն է HOA-ի վճարների միջին տարեկան աճը:

Այս կոնկրետ հարցը սպառելու վտանգի տակ, դուք նաև կցանկանաք հարցնել, թե արդյոք HOA-ն ունի HOA-ի վճարները որոշակի գումարով ավելացնելու փորձ, կամ ունի պլանավորված ավելացումների ժամանակացույց, որը կարող եք դիտել: Այս մասին իմանալը թույլ կտա ձեզ ավելի ճշգրիտ պլանավորել ձեր տնային բյուջեի ավելացումները և, հնարավոր է, նույնիսկ կօգնի ձեզ որոշել, թե արդյոք կարող եք ձեզ թույլ տալ ապրել համայնքում:

«Տունը մեծ ներդրում է, անկախ այն բանից, թե որքան ժամանակ եք նախատեսում այնտեղ մնալ, ուստի կարևոր է իմանալ, թե ամեն տարի որքան եք պարտք HOA-ին», - ասում է Angi-ի տնային մասնագետ Բեյլի Քարսոնը: «Հաստատ իմանալը, որ HOA-ի վճարները ամեն տարի կավելանան 3 տոկոսով, շատ տարբեր է, քան 10 տոկոսով անսպասելի աճը»:

Եթե ​​ասոցիացիան ունի ամսական վճարումների զգալի, անսպասելի աճի պատմություն, դա կարող է վատ կառավարման նշան լինել:

«Իմանալը, թե որքան հաճախ և ինչու են ավելանում տուրքերը, կարևոր է ձեր և տան մատչելիության համար այսօր և առաջ գնալու համար, բայց նաև պատմում է HOA-ի ֆինանսական առողջության մասին», - ավելացնում է: Բեթսի Ռոնել Compass ռիելթորը, որը հիմնված է Ուեսթչեսթեր կոմսությունում, Նյու Յորքում: «Դուք կցանկանաք իմանալ, թե արդյոք տուրքերը ավելանում են սահմանված դրույքաչափով, և ինչ բարձրացումներ են նախատեսված: Արդյո՞ք վճարները բարձրացվում են յուրաքանչյուր ծրագրի համար: Իսկ մենք քվեարկու՞մ ենք բաների վրա։ Եթե ​​ոչ, ո՞վ է կայացնում ֆինանսական որոշումները, և արդյոք նրանք ներգրավված են HOA-ում: Նրանք համայնքո՞ւմ են ապրում, թե՞ դրսի կուսակցություն են»։

Որքա՞ն է ձեր ապագա թաղամասի տան մեկ քառակուսի ոտնաչափ HOA վճարը՝ համեմատած հարակից թաղամասերի HOA վճարների հետ:

Այս հարցը տալը պարզապես հիմնական չափորոշիչ է, ասում է Քևին Թեյլորը InSight-ից:

«Ես պարզապես կցանկանայի իմանալ, որ իմ HOA վճարների ամսական արժեքը, որը ստանդարտացված է գույքի քառակուսի կադրերին, համահունչ է իմ քաղաքի այլ թաղամասերի և նույն չափի և նմանատիպ շենքերի այլ շենքերի կամ համայնքների հետ», - բացատրում է Թեյլորը: . «Ոչ ոք չի ցանկանում գերավճար վճարել, և իմանալով, որ վճարները բաժանվում են քառակուսի կադրերի վրա, լավագույն միջոցն է հաշտվելու և սկսելու HOA-ների արժեքը համեմատելու համար»:

Ի՞նչ են ծածկում HOA-ի վճարները:

Երբ իմանաք HOA-ի հնարավոր վճարների չափը և որքան հաճախ դրանք կարող են աճել, դուք կցանկանաք հասկանալ, թե կոնկրետ ինչի համար է օգտագործվում այդ գումարը, որպեսզի կարողանաք որոշել, թե արդյոք արժեքը իսկապես արժե ձեզ համար:

Օրինակ, HOA-ի վճարները ծածկելու են համայնքային լողավազանի կամ թենիսի կորտերի սպասարկումը: Եթե ​​այո, ապա պատրա՞ստ եք վճարել, թե ինչ կարող է լինել ամսական մի քանի հարյուր դոլար նման տուրքերի դիմաց, եթե զրոյական հետաքրքրություն ունեք այս տեսակի հարմարություններից օգտվելու համար: Եթե ​​պատասխանը ոչ է, ձեր գումարը կարող է ավելի լավ ծախսվել այլ տեղ, օրինակ՝ մի համայնքում, որը չունի HOA-ի վճարներ, ինչը թույլ կտա ձեզ ամեն ամիս օգտագործել այդ լրացուցիչ գումարը այլ բաների վրա:

«Եթե կան ընդհանուր տարածքներ, որոնք հասանելի են բնակիչներին, ինչպիսիք են լողավազանները, մարզասրահները, թենիսի կորտերը կամ զբոսայգիները, պարզեք, թե որն է HOA-ի պարտականությունը դրանք պահպանելու համար», - ասում է Կարսոնը Անգիից: «Իմացեք, թե արդյոք նրանք պատասխանատու են ձնամաքրման, խոտի հատման կամ մայթերի և ճանապարհների պահպանման համար ամբողջ համայնքում: Երբ իմանաք, թե ինչ է ծածկում ձեր տուրքերը և որքան արժեն, կարող եք լավ տեղեկացված որոշում կայացնել այն մասին, թե արդյոք գույքը ճիշտ ֆինանսական որոշում է ձեր և ձեր ընտանիքի համար»:

ինչպես կատարելապես դնել շրթներկը

Քանի՞ հոգի ունի HOA-ն լրիվ դրույքով:

Սա մի հարց է, որը կարող է անտեսվել պոտենցիալ տների սեփականատերերի կողմից, ովքեր չեն կարողանում գիտակցել դրա նշանակությունը: Բայց որքան շատ գործառնական ծախսեր ունենա HOA-ն, այնքան ավելի շատ դուք կվճարեք ամեն ամիս և տարի:

«Սովորաբար, որքան շատ մարդիկ ունենան անձնակազմում, այնքան ավելի բարձր կլինի ձեր HOA-ի վճարները», - բացատրում է Էնդի Թեյլորը Credit Karma Home-ից: «Անձնակազմի մարդկանց թիվը սովորաբար կախված է այնպիսի բաներից, ինչպիսիք են գույքի միավորների քանակից կամ գույքի հարմարություններից, հատկապես նրանցից, որոնք հատուկ ուշադրության կարիք ունեն, օրինակ՝ լողավազան կամ կանաչապատում»:

Կա՞ն վարձակալության սահմանափակումներ, և եթե այո, ապա որո՞նք են դրանք:

Մինչ այժմ, եթե դուք տվել եք արդեն ուրվագծված հարցերից մի քանիսը կամ բոլորը, դուք պետք է լավ պատկերացնեք, թե ձեր ապագա բնակարանային ծախսերը հավանաբար կներառեն: Բայց կա ևս մեկ հարց, որը դուք կարող եք հարցնել. արդյոք HOA-ն սահմանափակում է ձեր տունը վարձակալելու ձեր հնարավորությունը: Սա, իհարկե, կարևոր է, եթե դուք ծրագրում եք տեղափոխվել ապագայում, բայց չեք ցանկանում վաճառել գույքը:

«Որոշ HOA-ներ ունեն միավորների սահմանափակ տոկոս, որոնք կարելի է վարձակալել, մինչդեռ մյուսները սահմանում են զբաղեցման պարտադիր ժամկետ, օրինակ՝ մեկ տարի առաջ վարձակալության փոխակերպումը թույլ տալուց առաջ», - ասում է Քամինգսը, Reali-ից: «Ակնհայտ է, որ որքան քիչ սահմանափակումներ, այնքան լավ։

Արդյո՞ք HOA-ի որևէ կանոն անիրագործելի է:

HOA-ները, անշուշտ, երբեմն կարող են խենթացնող և դժվարին լինել: Եթե ​​գտնում եք, որ կոնկրետ խնդիր ունեք ձեր տեղական HOA-ի հետ, լավ գաղափար է, որ ձեր հետազոտությունն անցկացնեք՝ պարզելու, թե արդյոք տվյալ կանոնակարգը իրականում կիրառելի է, թե ոչ:

HOA-ի որոշ կանոններ, օրինակ, կիրարկելի չեն, ոչ թե կանոնի տեքստի պատճառով, այլ այն պատճառով, որ դրանք ուժի մեջ են մտել կամ սխալ են կիրառվել, ասում է Օրեֆիսը, Rent to Own Labs-ից:

«Բազմաթիվ իրավասություններում կան նաև օրենքներ, որոնք կարգավորում են, թե HOA-ն ինչ կարող է և չի կարող կարգավորել, հատկապես երբ խոսքը վերաբերում է ազատ խոսքին, խտրականությանը և ձեր գույքի ողջամիտ (եթե որոշ մարդկանց համար անհրապույր) օգտագործմանը, ներառյալ արբանյակային ալեհավաքների կամ հագուստի գծերի տեղադրումը, - ասում է Օրեֆիսը։

Ներքևի գիծ. Լավ գաղափար է, որ ժամանակ տրամադրեք՝ հասկանալու համար, թե ինչի մեջ եք մտնում, երբ մտածում եք HOA-ի կողմից կառավարվող համայնքի հետ գույք գնելու մասին:

դդումի կարկանդակի գոլորշիացված կաթի փոխարինիչներ

«Նայեք ձեր ապրելակերպին և համոզվեք, որ այն, ինչ ցանկանում եք ավելացնել կամ բերել ձեր նոր տուն, թույլատրված է», - ասում է Էնդի Թեյլորը, Credit Karma Home-ի գլխավոր տնօրենը: «Օրինակ, եթե կանաչ բթամատ ունեք, թույլատրվու՞մ եք ձեր պատուհանից դուրս ծաղիկներ տնկել տնկարանի մեջ։ Եթե ​​դուք սննդի սիրահար եք, կարո՞ղ եք բաց կրակով գրիլ պատրաստել: Եթե ​​դու ծխող ես, ծխելը թույլատրվո՞ւմ է: Նույնիսկ այնպիսի բաներ, ինչպիսին է ձեր տան ներկի գույնը, կամ կարող եք պահել, թե ոչ, սիզամարգերի թզուկների այդ ընդարձակ հավաքածուն կարող է կարգավորվել HOA-ի կողմից: